2016-04-06
Historia

Los costos del alquiler han aumentado en vecindarios de Denver anteriormente asequibles, como en Globeville y Elyria-Swansea.

Fotografía de Joe Mahoney

Por Alan Gottlieb y Kristin Jones

A medida que el área metropolitana de Denver cobra auge, con miles de nuevas personas mudándose cada mes, el ritmo del desplazamiento causado por la gentrificación se está acelerando, lo cual causa consternación entre los residentes de bajos ingresos y las organizaciones que abogan en su nombre.

Las secciones del área metropolitana que históricamente han sido refugios para los desplazados ​​por la gentrificación ahora se están gentrificando, según nuestro análisis de datos del censo y el alquiler. Algunos de los vecindarios con los mayores aumentos en el alquiler durante el año pasado también son aquellos donde los residentes son menos capaces de pagarlos, incluidos los vecindarios donde la pobreza ha aumentado y donde una quinta parte o más de la población vive por debajo del límite de pobreza.

Montbello, por ejemplo, es un vecindario históricamente negro y latino donde la tasa de pobreza se ha duplicado a un 28 por ciento entre 2000 y 2014, de acuerdo con los datos de la oficina del Censo de Estados Unidos compilados por el sitio Hechos de la Comunidad de la Fundación Pitón, ya que las viviendas asequibles empezaron a escasear en el resto de la ciudad. Sin embargo, los pagos mensuales de los inquilinos de allí aumentaron un 18 por ciento a un promedio de $1,690 durante el año pasado, según información del sitio web de bienes raíces Zillow.

En el norte de Aurora, donde el 23 por ciento vive en la pobreza, el alquiler aumentó un 17 por ciento el año pasado. En Westwood, en el suroeste de Denver, la tasa de pobreza es del 37 por ciento y el alquiler aumentó un 16 por ciento. En el vecindario East Colfax de Denver, donde la tasa de pobreza es del 39 por ciento, el alquiler subió un 12 por ciento.

Todos estos vecindarios observaron la llegada de inquilinos de bajos ingresos obligados a abandonar otras partes de la ciudad. Ahora, hasta para ellos, la vivienda asequible está rápidamente dejando de estar a su alcance, lo cual desplaza a las personas pobres hacia las afueras del área metropolitana y más allá.

Gran parte de Aurora ya se ha vuelto inaccesible para muchas familias, mientras que el condado no incorporado de Adams está avanzado hacia esa misma dirección, dice Stephen Moore, analista principal de políticas en FRESC, una organización de defensa progresista que trabaja en asuntos sociales y económicos y beneficiaria de Trust. "Todo lo que está dentro de una milla de la línea del tranvía va a gentrificarse y, cuanto más cerca de Denver, mayor será el grado de gentrificación".

Sandra Morales lo sabe por experiencia propia, como voluntaria en Globeville Elyria Swansea Right to Live Well, que ayuda a abogar por viviendas asequibles y la protección de inquilinos y, más recientemente, por ser ella misma víctima de la gentrificación.

Morales, su esposo y sus tres hijos vivieron en una pequeña casa en el vecindario Elyria-Swansea del norte-central de Denver durante dos años y medio hasta que una serie de aumentos de alquiler repentinos y abruptos los obligaron a salirse a fines del año pasado.

Elyria-Swansea ha sido durante mucho tiempo un área de extrema pobreza; más de un tercio de su población vive por debajo de los límites federales de pobreza.

La casa de Morales había sido originalmente una casa pequeña de dos recámaras y un baño, construida en 1905. Recientemente, un propietario agregó paredes para dejarla con cuatro habitaciones pequeñas. A pesar de que las habitaciones eran pequeñas, Morales dice que a su familia le gustó la configuración porque sus hijos, de 12 y 17 años, y su hija, de 14 años, tenían su propia habitación.

La familia Morales se mudó a la casa a mediados de 2013 y pagaba $750 por mes. El alquiler se mantuvo estable hasta el verano pasado, cuando el propietario comenzó a aumentar el alquiler cada mes.

"Un mes fueron $80 más, luego $100, después $75", hasta que de repente la familia se enfrentó a un alquiler mensual de $1,400, dice Morales. El aumento del alquiler fue inusualmente alto, pero muchos de sus vecinos también pasaron por una crisis dolorosa. La renta media en Elyria-Swansea aumentó el 8.9 por ciento el último año, según datos de Zillow, a $1,485.

Morales no había trabajado fuera de casa y el salario anual de su esposo como electricista era de solo $28,000, por lo que sabían que era hora de mudarse. Encontraron una casa un poco más grande, recientemente remodelada en Commerce City. El alquiler, $1,054 por mes, es un poco alto. Pero la familia tiene la opción de comprar la casa al precio de mercado actual de $210,000.

Morales comenzó a preparar comida para vender en eventos de organizaciones sin fines de lucro y espera que, con lo que ella aporta y el salario de su esposo, puedan hacer un pago inicial en un par de años.

Ella sabe que esto es incierto en el mejor de los casos. El Condado de Adams ya da señales de gentrificación y Morales no espera que el precio de la casa se mantenga a su alcance. Los costos de vivienda de Commerce City también siguen una fuerte trayectoria ascendente; el valor de las casas aumentó un 15 por ciento en el último año y el alquiler aumentó un 6,7 por ciento, según Zillow.

Sus dos hijos menores se han establecido en las escuelas de Commerce City y ella se ha involucrado en su comunidad, por lo que le gustaría evitar otra mudanza pronto.

"Tengo que vivir con estas preocupaciones, pero me preocupo todos los días", dice ella.

Fuerzas económicas inexorables son parte de la explicación de la gentrificación rápida y el desplazamiento a gran escala; una economía fuerte y una baja tasa de desempleo han atraído a una cantidad masiva de personas al área metropolitana de Denver y agotado su inventario de viviendas. Los constructores se han centrado hasta ahora en viviendas de lujo de alto margen que es poco probable que ayuden mucho a los inquilinos de bajos ingresos, según el economista principal de Zillow, Skylar Olsen.

Los precios de las viviendas en el área metropolitana de Denver-Aurora-Lakewood aumentaron 11.4 por ciento en el año que finalizó en febrero de 2016, según CoreLogic, una compañía que analiza la trayectoria de las viviendas. Los ingresos en el área metropolitana también aumentaron, pero no tan rápido, lo que llevó a algunos economistas a levantar banderas de advertencia.

Actualmente, los municipios individuales tienen sus propios programas de vivienda asequible. El año pasado, el alcalde de Denver, Michael Hancock, impulsó el programa de vivienda asequible de la ciudad, en parte al lanzar un fondo revolvente de préstamos de $10 millones para crear y preservar unidades asequibles. Derek Woodbury, portavoz de la Oficina de Desarrollo Económico de Denver, dice que entre julio de 2013 y julio de 2015, se creó un total de 1,458 unidades bajo una iniciativa de vivienda comunitaria y actualmente se están construyendo 844 unidades adicionales.

"Ese es solo un elemento en cuanto a la producción", dice Woodbury, quien califica a la vivienda asequible como "una gran prioridad" para la ciudad.

Pero quienes trabajan a favor de la vivienda asequible dicen que los gobiernos locales podrían y deberían estar haciendo más para coordinar los esfuerzos que aminoren los impactos de la gentrificación.

Con respecto a las viviendas de alquiler asequibles, "estamos muy atrasados ​​como región", dice Aaron Miripol, presidente y director ejecutivo de Urban Land Conservancy (ULC), que adquiere, desarrolla y preserva bienes inmuebles en el área de Denver para que se usen como viviendas asequibles y para escuelas y organizaciones no lucrativas. (En 2015, The Trust realizó una inversión relacionada con el programa a la Fundación Calvert para respaldar un centro de crédito de ULC). El área metropolitana "carece de una visión regional y no hay recursos regionales", dice.

Miripol dice que el área metropolitana de Denver actualmente tiene 58,000 unidades asequibles en alquiler, pero necesita 60,000 más para satisfacer la demanda. En Denver en sí, hay una escasez de 30,000 unidades asequibles.

Una definición ampliamente aceptada de un alquiler manejable es que no requiera más del 30 por ciento del ingreso bruto del hogar.

Para que se considere como una unidad accesible para una familia con ingresos modestos, por ejemplo, que gane un 60 por ciento o menos del ingreso medio del área, o menos de $40,122 al año, la unidad necesitaría alquilarse por no más de $1,000 por mes.

Buena suerte encontrando algo así en Denver. El alquiler medio en Denver en febrero fue de $1,945, según Zillow.

"La escasez de unidades asequibles en alquiler es casi demasiado grande para comprenderla", dice Dace West, directora ejecutiva de Mile High Connects, una asociación de organizaciones públicas, privadas y sin fines de lucro que trabajan para aumentar el acceso a opciones de vivienda, empleos, buenas escuelas y servicios esenciales a través del transporte público.

La marcada escasez les da ventaja a los propietarios y algunos propietarios, como el propietario de Morales, están aumentando los alquileres a un ritmo rápido, lo que empeora el problema del desplazamiento, dice West.

"Escuchamos muchas historias sobre propietarios que aumentan los alquileres en $200 o $300 sin previo aviso". Esto puede suceder varias veces en la misma propiedad, hasta que los inquilinos se ven obligados a irse, agrega West: "No solo la protección de las viviendas asequibles sino también la protección de los inquilinos son grandes problemas emergentes".

A medida que las fuerzas de la gentrificación se expanden más allá del núcleo de Denver, ¿adónde se mudan las personas?

"Es difícil saber porque la gente recoge todo y se va muy rápido", dice Moore de FRESC.

Entrevistas con media docena de expertos y activistas sugieren que las secciones de bajos ingresos del Condado de Adams están recibiendo a una gran cantidad de nuevos residentes de bajos ingresos. Aurora solía ser un destino popular, pero prácticamente ya no hay viviendas en alquiler disponibles allí.

La Asociación de Apartamentos del Área Metropolitana de Denver publica un informe trimestral de vacantes y alquileres de apartamentos. El informe más reciente, del tercer trimestre de 2015, muestra que la tasa de viviendas vacantes en alquiler en Aurora es del 3 por ciento.

Elizabeth Gundlach-Neufeld, subdirectora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda de Aurora, dice que una tasa de vacantes del 3 por ciento también podría ser cero. "Simplemente significa que en un momento determinado, algunas personas se estaban saliendo y otra persona está a punto de entrar", dice. "Probablemente sean sólo dos o tres días mientras pintan y vuelven a alfombrar la unidad".

Moore dice que la sección sur de Westminster ha sido un lugar donde la gente podría encontrar de manera confiable lugares asequibles para alquilar o incluso comprar (generalmente en comunidades de casas prefabricadas). Como resultado, el sur Westminster ha visto su tasa de pobreza aumentar en un 29 por ciento entre 2010 y 2014 para incluir a una quinta parte de la población, según datos censales. Pero con una línea de tranvía atravesando el área y que se abrirá el próximo año, grandes aumentos en los alquileres ya comenzaron a afectar a los residentes.

"Hay un hermoso desarrollo orientado al tránsito en el área", dice Moore. “Nuevas viviendas, carreteras reconstruidas, ciclovías, nuevas aceras, incluso un anfiteatro moderno. Pero ninguna de las personas que viven allí ahora es probable que disfrute nada de eso”.

Moore dice que los municipios han hecho un mal trabajo coordinando esfuerzos o buscando auténticamente la opinión pública.

"Las ciudades han realizado procesos de participación pública, entre comillas", dice. "Hacen lo que tienen que hacer para marcar una casilla".

Otros defensores dicen que han oído hablar de un éxodo de personas de bajos ingresos a Brighton e incluso más lejos, hacia el Condado de Weld y Greeley. Otros dicen que algunas personas están abandonando la Cadena Frontal por completo y se dirigen hacia el oeste, a lugares como Delta y Cañon City. Y algunas familias se han visto obligadas a quedarse sin hogar; las Escuelas Públicas de Denver vieron un aumento del 41 por ciento en estudiantes sin hogar entre los años escolares 2013-14 y 2014-15.

Jennifer Newcomer, directora de investigación en Gary Community Investments, que incluye a la Fundación Piton, dice que la gentrificación ha resultado en la "destrucción de lo que históricamente han sido" comunidades afroamericanas y latinas muy unidas.

Poner fin a la segregación racial y socioeconómica es un objetivo que vale la pena. Pero si la gentrificación fomenta la integración, esto a menudo es un fenómeno temporal. En el vecindario de Highlands en el noroeste de Denver, por ejemplo, la integración que se produjo inmediatamente después de la gentrificación duró poco. En 2000, el vecindario era 67 por ciento latino, según datos censales. Luego, a medida que la gentrificación avanzó, la población era aproximadamente mitad latina. Para 2014, era 66 por ciento blanca no latina.

En Denver, lo que la gentrificación ha significado es que los patrones de segregación se están reorganizando. A medida que los más ricos regresan al centro de la ciudad, las personas de color de bajos ingresos se ven desplazadas cada vez más hacia los márgenes.

Corrección: Este artículo originalmente identificó erróneamente a Sandra Morales como organizadora comunitaria del Centro de recursos familiares de Focus Points. Ella es voluntaria para Globeville Elyria Swansea Right to Live Well.

Alan Gottlieb
Escritor, editor y consultor
Denver, Colorado